Lance mínimo em leilão de imóvel: avaliação, segunda praça e preço vil
Lance mínimo em leilão de imóvel é a avaliação na primeira praça e cai na segunda: para o valor da dívida no leilão de banco, e para até metade da avaliação no judicial, abaixo do qual o preço é vil.
O mesmo apartamento apareceu duas vezes no catálogo do leiloeiro com quinze dias de intervalo: na primeira, com lance inicial de trezentos e vinte mil; na segunda, com cento e oitenta e cinco mil. Nada mudou no imóvel. Mudou a regra que define o piso, e quem entendeu essa regra esperou a segunda data.
O lance mínimo em leilão de imóvel não é um número escolhido pelo leiloeiro: é fixado pela lei e pelo edital, muda entre a primeira e a segunda praça e muda entre banco e Justiça. Na abertura, o piso é a avaliação. Depois, cai para o valor da dívida com despesas, no extrajudicial, ou para um percentual da avaliação, no judicial, com um limite abaixo do qual a venda é anulada por preço vil.
Este texto explica de onde vem cada piso, o que acontece quando a avaliação está desatualizada, o que é o lance condicional e como usar as duas datas a favor do comprador.
Aqui estão a origem do piso na abertura, a queda depois e o que muda entre banco e Justiça, o preço vil e o seu limite, e a tabela por tipo de venda. Entram a avaliação desatualizada, a proposta condicional e o incremento, os erros de quem entra na primeira data, a ordem para agir, os custos e as dúvidas mais frequentes.
Lance mínimo em leilão de imóvel: a primeira praça
De saída, o piso é o valor de avaliação do imóvel. No leilão extrajudicial, o de banco com alienação fiduciária, a avaliação é a que consta do contrato de financiamento, atualizada ou não, e a lei manda que o primeiro leilão saia por esse valor. Já no judicial, o perito nomeado pelo juiz avalia, com laudo no processo, e o primeiro leilão sai por ele.
Como a avaliação costuma estar perto do preço de mercado, e às vezes acima, a primeira praça raramente tem lance: ninguém paga preço cheio num imóvel ocupado, sem visita e com custos por cima. Ela existe para cumprir a lei e abrir caminho para a segunda.
A segunda praça: dívida no banco, percentual na Justiça
No extrajudicial, se a primeira data não tem lance igual ou maior que a avaliação, o banco marca o segundo leilão em quinze dias, e o piso passa a ser o valor da dívida: saldo devedor, juros, encargos, despesas do leilão e impostos, somados. Esse valor pode ser bem menor que a avaliação, sobretudo em contrato antigo, e é ele que produz os descontos de quarenta a sessenta por cento dos anúncios.
Na Justiça, o juiz fixa no edital o piso da segunda rodada, em geral entre metade e sessenta por cento da avaliação. O Código de Processo Civil considera vil, e por isso nulo, o lance abaixo de metade quando o edital não fixar outro limite.
Em estado com muito lote de banco no interior, a segunda rodada é onde quase tudo se vende, e a diferença entre os dois pisos é a informação mais útil do catálogo. Uma página de leilão de imóveis em Pernambuco, com os lotes por cidade, edital, leiloeiro e datas das duas praças, permite comparar avaliação e piso reduzido antes de decidir quando entrar.
Comparativo por tipo de venda
| Pregão | Primeira praça | Segunda praça |
|---|---|---|
| Banco, alienação fiduciária | Avaliação do contrato | Dívida mais despesas |
| Judicial | Avaliação do perito | Metade a 60% da avaliação |
| Venda direta de banco | Preço fixo | Não há |
| Licitação aberta | Mínimo do edital | Não há |
Preço vil, avaliação desatualizada e proposta condicional
Preço vil é o lance tão abaixo da avaliação que a lei presume prejuízo ao devedor e anula a arrematação; o limite legal é metade da avaliação, salvo percentual diferente fixado pelo juiz no edital. A avaliação desatualizada é o problema oposto: laudo de dois ou três anos atrás, em mercado que subiu, deixa o piso baixo e atrai disputa; em mercado que caiu, deixa o piso alto e o lote sem lance nas duas datas, até nova avaliação.
A proposta condicional, aceita em alguns bancos, fica abaixo do piso reduzido, é registrada na plataforma e levada ao vendedor, que decide em dias se aceita. Não vincula o banco e não pode ser retirada enquanto ele analisa.
Incremento e os erros de quem entra cedo
O incremento é o degrau mínimo entre um lance e o seguinte, fixado no edital, de R$ 1 mil a R$ 10 mil em imóvel. O erro mais comum é dar lance logo de saída por medo de perder o lote, pagando a avaliação cheia num imóvel que, quinze dias depois, sairia pela dívida. Vem depois calcular o desconto sobre a avaliação do edital, que pode estar inflada, em vez de sobre o valor de mercado do bairro.
Segue confundir o piso com o valor final: em lote disputado, a segunda rodada começa na dívida e termina perto do mercado. Fecha a lista ignorar que sobre o piso entram comissão, ITBI, registro e as dívidas que o edital deixar, o que transforma um piso de cento e oitenta mil em custo de duzentos e dez.
Em ordem, para agir
- Ler no edital a avaliação, o piso reduzido e as datas das duas praças.
- Pesquisar quanto vale o imóvel pronto no bairro, e não confiar só na avaliação.
- Somar ao piso comissão, ITBI, registro, débitos e desocupação, para saber o custo mínimo.
- Esperar a segunda data, salvo lote muito disputado com avaliação abaixo do mercado.
- Fixar o lance máximo pelo que o bairro paga menos o desconto que compensa o risco, e parar nele.
O passo quatro separa quem paga a avaliação de quem paga a dívida: na maioria dos lotes de banco, o primeiro pregão é só um aviso.
Quanto custa em cada data
Num apartamento avaliado em R$ 320 mil com saldo devedor de R$ 160 mil e despesas de R$ 25 mil, o piso de abertura é R$ 320 mil e o da segunda, R$ 185 mil. Sobre o lance entram comissão de cinco por cento, ITBI de dois a três e registro de um, e o custo mínimo na segunda data fica em torno de R$ 200 mil, contra R$ 348 mil na primeira.
Na Justiça, com a mesma avaliação, o piso na metade seria R$ 160 mil, e qualquer lance abaixo disso é nulo. A diferença entre esperar quinze dias e não esperar, nesse exemplo, passa de R$ 140 mil.
Perguntas frequentes sobre o piso
Lance mínimo em leilão de imóvel é sempre a avaliação?
Só de saída. Na segunda, cai para a dívida mais despesas quando o vendedor é banco, e para um percentual da avaliação, em geral de metade a 60%, na Justiça.
O que é preço vil?
Lance abaixo de metade da avaliação, ou do percentual que o juiz fixar, na venda judicial. A arrematação por preço vil é anulada.
Por que a primeira praça quase não tem lance?
Porque o piso é a avaliação, próxima do preço de mercado, num imóvel sem visita, muitas vezes ocupado e com custos por cima. Quase todos esperam a segunda.
O piso pode ser menor que a dívida no leilão de banco?
Não. Na segunda rodada extrajudicial, a lei fixa o piso na dívida somada às despesas. Abaixo disso, só proposta condicional, que o banco pode recusar.
A avaliação do edital está certa?
Nem sempre. Laudo antigo fica acima ou abaixo do mercado, e o comprador precisa pesquisar o bairro antes de calcular o desconto.
O piso é o que vou pagar?
Não. Em lote disputado o valor sobe pelo incremento até perto do mercado, e sobre o lance entram comissão, impostos, registro e débitos.
Resumo
Lance mínimo em leilão de imóvel é a avaliação na primeira praça e cai na segunda. Quando o vendedor é banco, para a dívida somada às despesas; na Justiça, para metade a 60% da avaliação, onde o lance abaixo do limite é preço vil e anula a venda. A avaliação pode estar desatualizada, a proposta condicional fica abaixo do piso sem garantia, e o incremento define o degrau da disputa. Ler as duas datas, pesquisar o bairro, somar os custos ao piso e esperar a segunda rodada é o que transforma o número do catálogo em desconto de verdade.
